公开承诺“不打隔绝”的自如 却违规出租汽车隔

今年11月,北京自如生活企业管理有限公司(以下简称“自如”)宣布房源数量已经突破100万间,这一规模超过了行业第二、三名的总和。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受中国网财经记者采访时表示:“自如后续还会继续扩大规模,一方面因当前政策在大力促进租赁市场发展,加强租赁市场的规范,以及鼓励住户采用租房的形式解决住房问题;另一方面长租公寓机构的运营属于资产管理,回报周期长,需要规模和精细化运营带来边际效应。”

原标题:自如房源规模突破100万间后被疑“服务降级”:调整多项运营规则或为降成本  中国网财经12月26日讯(记者 魏国旭)今年11月,北京自如生活企业管理有限公司(以下简称“自如”)宣布房源数量已经突破100万间,这一规模超过了行业第二、三名的总和。诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱在接受中国网财经记者采访时表示:“自如后续还会继续扩大规模,一方面因当前政策在大力促进租赁市场发展,加强租赁市场的规范,以及鼓励住户采用租房的形式解决住房问题;另一方面长租公寓机构的运营属于资产管理,回报周期长,需要规模和精细化运营带来边际效应。”  不过,也有业内人士称,规模上不断突破的自如,其“精耕细作”的运营能力有待提高。  据了解,在宣布房源规模突破后不久,自如宣布了多项运营规则变化,如提高免除租房押金的信用分、改“三天不满意无理由退租”为“换租”等,自如在N 1模式等问题上也多次遭遇批评。  规则变更或带来成本降低  12月3日,“2020自如新产品发布会”在北京举行。在发布会上,自如推出了信用免押金服务,“好信用免押金”服务也正式上线。自如CEO 熊林介绍称:“只要自如客拥有好的租住信用,将会享受到押金全免的服务。”  自如APP显示,自如对客户免押金实行梯度管理,当客户自如信用分位于70-100分时,将免30%押金,100-130分免65%押金,130-160分免85%押金,160分以上免除全部押金。  中国网财经记者注意到,自如曾在2017年进行过信用免押金的尝试,凡是自如信用分达到100分以上的用户,在自如平台上租房时可以实现“0押金入住”。彼时熊林曾表示,如果租房免押金的自如信用分门槛设置在100分时,符合要求的自如客比例约30%。  那么,此次自如为何提高免押金信用分值,按照当前标准又有多少客户符合全部免押金的比例呢?中国网财经记者曾就此致电致函自如,相关工作人员给到的回复是:这些问题涉及到公司核心数据,不便回应。  中国网财经记者注意到,自如还在11月底将“三天不满意免费退租”的运营规则改变为“三天不满意无理由换租”。此前,自如一直把“三天不满意零违约金退租”作为产品的宣传点之一。据了解,在新的规则条件下,客户需在签约后3天内申请换租,6天内办理换租手续,否则将收取退租违约金。  有租客质疑称,自如是否正在面临服务的“降级”?  对此,克而瑞租赁研究人员告诉中国网财经记者:“自如作为行业引领者,在管控房源数量不断增加的同时,一定也需要管理能力的提高,上述运营规则即为其管控调整、升级的具体举措;随着管理的升级,可以降低运营成本、提高整体效率,为租户提供更好的服务。”  曾多次因“租房隔断”被处罚  除了在运营上需要进行变革,自如也面临着其它长租公寓运营商所遇到的政策合规性等问题,其中比较典型的就是“N 1”模式。  所谓“N 1”模式,是指将房屋中比较大的起居室、客厅经过改造后作为一间卧室单独出租,业内也称“租房隔断”。在一线城市,房屋往往供不应求,“N 1”模式能在一定程度上缓解住房压力,降低房屋租金,这也是部分分散式长租公寓的一大盈利来源。  但是,N 1模式在各地面临着不同的监管。比如上海已率先将“N 1”模式合法化,而在北京却依然属于违法违规范畴。  今年7月,新版《北京市住房租赁合同》和《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本正式发布,强调了不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等有关禁止违法群租的规定。而包括自如在内的租赁服务企业和中介机构龙头企业也在7月做出承诺,表示认真践行北京房地产中介行业协会提出的十大承诺,其中就包括不打隔断出租、不按床位变相分割出租等。  不过,自如今年以来已经多次因被北京监管部门处罚,涉及的房屋分别位于大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块、朝阳区万象新天地四区、朝阳区北京像素南区。自如相关工作人员曾表示:“自如积极响应北京的相关规定,目前正在停止新收新签优化间,也会按照计划对现存房源有序稳妥的完成相关工作。对于行业发展中遇到的一些难题,自如也在持续和相关管理部门、各行业机构共同研究、协商探讨,以期不断改善、提升。”  王小嫱在接受记者采访时指出:“N 1模式各地出现不同的情况是因为该模式有利有弊。好处是通过打隔断可以给租户降低租金,也会给房东带来更多的收益,是一种双赢的行为,同时还会加大租赁房源的供应。但是N 1模式也存在很大的弊端,例如客厅、起居室本不具有居住功能,是疏散通道,如果用来居住,会增加消防安全隐患,且隔断房增加了小区的人流量,加大房屋及配套的承受压力,破坏了小区的生态环境,严重影响到同小区其他业主的权益。” 王小嫱认为,对于长租公寓而言,如果给租户更好的体验,还是应该有公共空间,在不允许“N 1”模式的城市坚决不打造这种产品,在允许的城市也尽量避免。  此外,在分析人士看来,未来很难出台关于“N 1”模式出台全国统一标准。克而瑞租赁研究人员指出:“目前由于租赁住房体量过大、涉及甚广,N 1模式的监管多是因城施策、因地制宜,出台统一规定的可能性较小;面对各地不同的法规,长租公寓企业在进行城市布局的时候要深入了解当地政策要求,依法推出相关租赁产品。”

原标题:公开承诺“不打隔断”的自如,却违规出租隔断间!

不过,也有业内人士称,规模上不断突破的自如,其“精耕细作”的运营能力有待提高。

公开承诺“不打隔断”的互联网长租公寓运营企业——自如,仍然在大量对外出租隔断间。北京商报记者近期陆续接到5例承租人投诉,称自如不但违规出租隔断间,其中一房源被举报拆除后,自如还出现了提供过渡房失误,导致租客在北京入冬后最冷的夜晚无奈睡在车里的窘境。

据了解,在宣布房源规模突破后不久,自如宣布了多项运营规则变化,如提高免除租房押金的信用分、改“三天不满意无理由退租”为“换租”等,自如在N 1模式等问题上也多次遭遇批评。

而这距离今年7月新版《北京市住房租赁合同》和《北京市房屋出租经纪服务合同》发布,以及自如等7家租赁服务企业和中介机构龙头企业喊出“不打隔断出租、不按床位变相分割出租”等承诺,仅过去了4个月多一点的时间。

规则变更或带来成本降低

01

12月3日,“2020自如新产品发布会”在北京举行。在发布会上,自如推出了信用免押金服务,“好信用免押金”服务也正式上线。自如CEO 熊林介绍称:“只要自如客拥有好的租住信用,将会享受到押金全免的服务。”

管家未提示,

自如APP显示,自如对客户免押金实行梯度管理,当客户自如信用分位于70-100分时,将免30%押金,100-130分免65%押金,130-160分免85%押金,160分以上免除全部押金。

自如客“误签”隔断房

中国网财经记者注意到,自如曾在2017年进行过信用免押金的尝试,凡是自如信用分达到100分以上的用户,在自如平台上租房时可以实现“0押金入住”。彼时熊林曾表示,如果租房免押金的自如信用分门槛设置在100分时,符合要求的自如客比例约30%。

自如客林佳(化名)怎么也没想到,在北京入冬最冷的一天,自己不得不卷着铺盖睡在车里。而导致这一切的,是两个月前从自如签下的一间合租房。

那么,此次自如为何提高免押金信用分值,按照当前标准又有多少客户符合全部免押金的比例呢?中国网财经记者曾就此致电致函自如,相关工作人员给到的回复是:这些问题涉及到公司核心数据,不便回应。

林佳介绍,自己在9月中旬签下大兴枣园片区一套三居室合租房中的一间,按照合同约定,这间面积在15平方米上下的房间,将在2020年9月15日到期。

中国网财经记者注意到,自如还在11月底将“三天不满意免费退租”的运营规则改变为“三天不满意无理由换租”。此前,自如一直把“三天不满意零违约金退租”作为产品的宣传点之一。据了解,在新的规则条件下,客户需在签约后3天内申请换租,6天内办理换租手续,否则将收取退租违约金。

但在合同正式生效后的第61天,该房间在林佳上班时被小区居委会强制拆除,原因是邻居举报承租违规隔断间。“那会儿我都蒙了,房间就要拆了管家才告诉我。”由于正在上班,林佳当时不能立即抽身回去打包行李,待到下班归家之时,房间已经面全非:隔断墙被拆除,行李散落了一地。

有租客质疑称,自如是否正在面临服务的“降级”?

更让林佳愤怒的是,在隔断间被拆的当天晚上,自如单方面解除了和林佳的合约,给出的官方口径是为了避免产生额外的房租。“签合同的时候不说明是隔断间,拆之前不提早通知我,连解除合同都没个动静,自如就是如此傲慢地对待租客吗?”林佳称,自己是在自如系统发送的解约短信到达时,才知道自己不仅没了房,连合同都被终止了。

对此,克而瑞租赁研究人员告诉中国网财经记者:“自如作为行业引领者,在管控房源数量不断增加的同时,一定也需要管理能力的提高,上述运营规则即为其管控调整、升级的具体举措;随着管理的升级,可以降低运营成本、提高整体效率,为租户提供更好的服务。”

2017 年 11 月,作为清退整治违规住房行动的一部分,北京各区县针对租房平台比如自如隔断出租的房屋进行清理和整改,部分房间被强制拆除。彼时自如 CEO熊林曾发文回应称,“目前居住自如房屋的自如客,如果遇到任何情况和要求需要大家搬离,请大家积极配合:1、免费换租;2、免费搬家;3、提供一个月的房租作为搬家与误工补偿”。

曾多次因“租房隔断”被处罚

然而,据林佳表述,在房间被拆除当晚,因为自如管家在房源协调配置方面出现了问题,她未能入住临时房源,当天就在塞满了行李的车上睡了一夜。而在经历过险些露宿街头的“无房住”困窘后,在房间被强制拆除的48小时后,林佳终于被自如临时安置在一个可以免费住七天的房源中。

除了在运营上需要进行变革,自如也面临着其它长租公寓运营商所遇到的政策合规性等问题,其中比较典型的就是“N 1”模式。

02

所谓“N 1”模式,是指将房屋中比较大的起居室、客厅经过改造后作为一间卧室单独出租,业内也称“租房隔断”。在一线城市,房屋往往供不应求,“N 1”模式能在一定程度上缓解住房压力,降低房屋租金,这也是部分分散式长租公寓的一大盈利来源。

无视前租客退租,

但是,N 1模式在各地面临着不同的监管。比如上海已率先将“N 1”模式合法化,而在北京却依然属于违法违规范畴。

自如执意出租违规房

今年7月,新版《北京市住房租赁合同》和《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本正式发布,强调了不得改变房屋内部结构分割出租、出租房屋人均居住面积不得低于5平方米、每个房间居住的人数不得超过2人等有关禁止违法群租的规定。而包括自如在内的租赁服务企业和中介机构龙头企业也在7月做出承诺,表示认真践行北京房地产中介行业协会提出的十大承诺,其中就包括不打隔断出租、不按床位变相分割出租等。

林佳回忆,9月16日她与自如方面签约该房源时,自如管家在带看前后及签约前,均未提示该房源为隔断间。在被举报前,自己不断从隔壁合租舍友处被暗示,此前租户是因为“隔断间不能住人遭举报”。而在得知这一情况后,林佳曾多次向管家反映情况,也曾以致电客服中心以及自如App在线登记问题的形式反馈问题。直至隔断间被拆除,自如方面都没予以回复。

不过,自如今年以来已经多次因被北京监管部门处罚,涉及的房屋分别位于大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块、朝阳区万象新天地四区、朝阳区北京像素南区。自如相关工作人员曾表示:“自如积极响应北京的相关规定,目前正在停止新收新签优化间,也会按照计划对现存房源有序稳妥的完成相关工作。对于行业发展中遇到的一些难题,自如也在持续和相关管理部门、各行业机构共同研究、协商探讨,以期不断改善、提升。”

“就是说,原来这房子就是做成隔断间被举报、租客退租,然后又二次出租给我。”林佳称,房间被强拆后,自如方面仅表示支持免责退房,剩余租期内未产生的租金、服务费连同押金可一并退还。但林佳认为,鉴于自己多次反馈问题,但自如方面未予实质性解决导致自己无处可住,希望自如一是对于问题做出整改,并道歉;二是从她投诉之日起赔偿房租和服务费,三则是对砸坏弄脏的个人物品做出赔偿。并表示,即使不再选择自如租赁房源居住,后续搬家费用也应由企业承担。

王小嫱在接受记者采访时指出:“N 1模式各地出现不同的情况是因为该模式有利有弊。好处是通过打隔断可以给租户降低租金,也会给房东带来更多的收益,是一种双赢的行为,同时还会加大租赁房源的供应。但是N 1模式也存在很大的弊端,例如客厅、起居室本不具有居住功能,是疏散通道,如果用来居住,会增加消防安全隐患,且隔断房增加了小区的人流量,加大房屋及配套的承受压力,破坏了小区的生态环境,严重影响到同小区其他业主的权益。” 王小嫱认为,对于长租公寓而言,如果给租户更好的体验,还是应该有公共空间,在不允许“N 1”模式的城市坚决不打造这种产品,在允许的城市也尽量避免。

“房间被拆快一周,我和自如还没有达成和解。”因为租住隔断间“被驱逐”的林佳,在接受北京商报记者采访时表示,还在等待自如方面的一个道歉。

此外,在分析人士看来,未来很难出台关于“N 1”模式出台全国统一标准。克而瑞租赁研究人员指出:“目前由于租赁住房体量过大、涉及甚广,N 1模式的监管多是因城施策、因地制宜,出台统一规定的可能性较小;面对各地不同的法规,长租公寓企业在进行城市布局的时候要深入了解当地政策要求,依法推出相关租赁产品。”

03

(责任编辑:解絢)

承诺成空,

自如隔断房未下线

据了解,自如方面曾于今年7月做出承诺,表示将认真践行北京房地产中介行业协会提出的十大承诺,其中承诺内容包括“不打隔断出租”、“不按床位变相分割出租”等。

而现实情况显示,“误入”自如隔断间的租客并不止林佳一例,客厅隔出“阳台房”的房源租赁仍在自如线下交易中上演。

居住在昌平区高教园的一名自如客告诉北京商报记者,他所居住的房屋也恰好经历过此前一轮的违规隔断房整治。“今年8月我入住时,房东的房子还是三居室,9月小区里有一波隔断房检查,客厅位置那间较大面积的隔断房就被拆了。现在房子格局三居变两居,隔断间的家具还在客厅扔着呢。”同时,该租客还透露,其曾于浏览同区域房源时发现,在自己租住的房屋客厅隔断间被拆除前,该隔断房出租信息曾先后几次下架又上线自如App,直到房间被彻底拆除。

此外,北京商报记者在对北京市区多个片区的小区进行走访了解到,在自如对外出租的众多房源中,仍有一批未到期房源(与房东合约未到期)存在设有隔断间继续租赁的情况。

有自如管家透露,目前自如从业主处新收取的房源不再设隔断间,不过也有部分同自如续约的房东主动提及可增设隔断,这样房东每月能获得高于正常房屋结构出租的租金。而此前存在的隔断间有些被拆除了,有些没被检查到的还在租。

与林佳入住隔断间境遇类似而又稍显不同的是,刚刚入住东城区某小区自如房源的宋淼(化名),是个对自己租住房源为隔断间“有数”的知情人。

“管家说房源检查最严格的时候已经过去了,现在剩下的隔断间只要对外出租的都能住。”但是在宋淼的追问下,管家也不得不坦言,因为北京市严查隔断间出租的原因,所以此类隔断房还是有潜在被拆除的风险。

“之所以选择签约隔断间,主要是觉得性价比可以吧,全年在租房成本上的压力可以小一点。”但在宋淼看来,尽管有来自自如管家“隔断风波已过”的宽慰,但其心中对于这间隔断小屋“能住多久”的顾虑依然没能被打消。不过现阶段,宋淼似乎也愿意为了节省房租抱着侥幸的心理继续住下去。

网络投诉平台之中消费者对于自如隔断间问题的相关投诉意见,似乎也能从侧面印证自如隔断间的“再现”。

北京商报记者浏览黑猫投诉平台发现,自如违规设置隔断以及相关维权等话题,占据了该平台针对自如投诉意见中的很大比重。其中,一起发生在今年9月的北京自如客投诉案例显示,其在自如App上租赁房被派出所检查发现为隔断后要求拆除,但自如拒绝赔偿租客损失,只送了该租客一张搬家券。

根据媒体报道,今年9月和10月,自如共3次因改变房屋内部结构分割出租而被北京市住建委处罚,涉及的房屋分别位于大兴区黄村镇DX00-0101-0801等地块、朝阳区万象新天地四区、朝阳区北京像素南区,违规行为分别为4室打隔断改为5室、6室打隔断改为7室和4室打隔断改为5室。

04

争议“N 1”,

合规与成本之间的考题

上述提及的“隔断间”,借用业内专业一点的话术来讲,叫做“N 1”模式,即将房屋中比较大的起居室、客厅经过改造后作为一间卧室单独出租。自如此前将这种由起居室、客厅改造而成的隔断间,称之为“优化间”。在业内人士看来,“N 1”模式能在一定程度上缓解大城市租房群体的住房压力,降低房屋租金,同时也是部分分散式长租公寓的一大重要盈利来源。

中原地产首席分析师张大伟更是直言,所有的长租公寓玩的都是一个以时间为核心要素的期限套利游戏:装修、分租这些其实都只是资金池的补充。“从租赁企业来说,如果没有多一间(N 1)的可能性,现阶段租赁行业也无利可图。”

需要指出的是,隔断房源出租在北京始终没有完全合法化。2019年7月,新版《北京市住房租赁合同》和《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本的正式发布,更是再次重申并明确禁止隔断出租:以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。

但市场也有观点认为,“N 1”模式的隔断间出租不是群租房的原罪,保障群租房所处建筑荷载安全、消防安全、公共设施使用,以及避免扰民等考虑,才是北京整改“隔断房”的初衷。

北京商报记者也从一名自如管家处了解到,除非舍友恶意举报或者其他不可抗力因素导致的隔断间被强制拆除,现存隔断间基本上还会继续出租。但是如果某一隔断房源被拆除,那么原本由各个居室协调而生的租金及成本平衡关系也将被打破,不排除会清退其余租客重新评估房源成本,并调整出租价格。

北京市京师律师事务所律师刘松涛指出,自如作为租房平台应了解更为全面的法律风险,包括在租房合同上提醒租客租赁房源为隔断间,在相关法律规定出台后更应迅速出具针对被拆迁租客的补偿方案。现实中自如不仅没有在格式合同上尽到提醒义务,侵犯了租客的知情权,在租客多次反馈后仍未给出解决方案,应对租客因被强拆遭受的损失承担责任。此外,行政管理部门对于户型的整改要求不属于法律上界定的“不可抗力”,自如也不应以此免责。

而对于“N 1”的态度,中房经联主席胡景晖也曾指出:目前,热点城市有效租赁房源供应不足,且租金价格过高。一方面,一线城市和经济发达的二线城市租赁需求特别旺盛,尤其是暑期毕业季,供不应求对租金上涨形成严峻压力;另一方面,租房人群有通过合租分摊租金成本的需要,而中介机构、租赁经营机构则有做‘N 1’提升单套房屋额外租金收益的需求。基于这几点,导致市场上的隔断房层出不穷,这也推动了部分城市‘N 1’模式逐步合法化。

就“承诺不打隔断后,自如隔断房再现”以及“现存隔断房源规模及处置方式”等问题,自如在接受北京商报记者采访时表示,“非常抱歉看到租客这样的居住体验,我们愿意协助租客寻找其他合适房源。目前,自如已与租客林佳达成和解。租客如有其他疑问可以向工作人员反馈进行核实处理,从而妥善解决居住问题。自如积极响应北京相关规定,停止新收、新签优化间,并按照计划对现存房源进行有序、稳妥完成相关工作”。

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